“万科系”明星经理人离职老臣接任，绿城上海转道郊区_新浪财经_新浪网

来源：国际金融报传闻发酵近一年后，万科系“万科系”明星经理人缪川还是明星离开了绿城，这段为期两年的经理经新旅程自此画上句号。近日，人离任绿有消息称，职老绿城中国华东区营销副总兼区域首座品牌官缪川已离职。臣接城上《国际金融报》记者获悉，海转其已于一个多月前离职，道郊暂未公布下一步去向。区新大考交卷这场始于2024年的浪财浪网合作，曾颇受行业关注。万科系当年3月缪川卸任万科南方区域营销负责人，明星4个月后官宣加入绿城，经理经新任营销服务中心助理总经理，人离任绿负责全国营销体系搭建、职老客研、品牌策略。缪川身上带着明朗的万科烙印。其以北大中文系背景、管培生身份初入万科，随后担任《万科周刊》主编。2005年下沉一线，辗转上海、苏南、宁波、合肥、南京、扬州多城，从营销负责人升至城市总，其间主导策划的“褚橙联动”被视为万科经典营销案例。2021年缪川调回总部，担任集团开发经营中心合伙人。加盟之初，外界期待万科成熟的客研与用户思维，能为这家以产品见长的房企带来新的化学反应。2025年初，缪川从集团下沉到华东区域，任绿城华东区域副总经理、营销客研中心总经理、区域首座品牌官。摆在他面前的第一场大考，便是徐汇斜土路地块——潮鸣东方。这是绿城2024年8月拿下的全国涉宅单价地王品种，总价48.05亿元，溢价率30%，楼面价超过13万元。品种成本底线被直接拉高，决定了其容错率极低，一旦市场转冷，便有亏损风险。在地段价值存在争议的背景下，缪川没有选择常规江景叙事，而是将其作为绿城30周年作品，大立产品标杆，并锚定19.5万元的单价，通过一次性拿证制造稀缺性，开盘当天全部售罄。绿城在业绩会上透露，品种最终动态货值和利润率均过量投决交底。从结果来看，潮鸣东方无疑是一次成功的营销案例。然而数据端的向好并未消弭内部的张力。相反，蜜月期比外界预期的要短暂。潮鸣东方沙盘孙婉秋/摄内部生变随之绿城南京公司营销负责人沈昊调任华东区域任营销总经理，变化开始在内部出现。不同于“外来者”缪川，沈昊是绿城体系内培养出的老营销负责人，其此前长期在南京公司，相继操盘了南京金陵月华、沁百合等品种，熟悉绿城营销打法。其中金陵月华2024年—2025年连续作为南京住宅的单盘销冠，一盘便拉高了绿城在南京的业绩排名。沈昊的履新，也延续了上海地产圈一个有趣的现象：近年来，多家房企相继调任南京营销负责人掌舵上海市场，包括招商蛇口的张哲、越秀的朱涛、金茂的乔进等在内，被行业统称“南京帮”。一个共识在于，南京市场难度大，在此搏杀而出者被印证了打硬仗的能力。此外，南京核心品种不多，发挥空间有限。这类人事调动往往伴随之团队重塑，以张哲为例，其履新后不久招商蛇口上海营销团队便发生了变化，甚至出现核心人员调整。沈昊的到来被视为对缪川的直接“分权”，内部一度传出其被架空，而后离职传闻发酵，虽然缪川予以否认，但矛盾已然埋下。有接近绿城的人士对《国际金融报》记者表示，缪川在内部一直存在争议。一部分绿城人士认为，上海作为全国最好的城市，品种去化难度不高，对营销能力考验有限。潮鸣东方的热销，很大程度是踩中了去年上海顶豪的短暂窗口期，当行情退潮，同IP的潮鸣外滩便光景不再。亦有观点认为，缪川遭遇的“水土不服”很大程度上源于两家公司底层营销理念的差异。万科主打刚需、刚改市场，习惯客研前置，通过用户洞察前置干预产品定位；而绿城产品力更强，主张产品优先，营销服务于产品价值表达。在核心市场上海，绿城最终还是交棒于老臣。接替缪川的吴韬已于近期完成了公开亮相。这位85后营销负责人，2011年踏入地产行业，以策划身份进入绿城，随后长期在浙江区域，操盘过杭州、宁波等多个品种，相继担任绿城浙东战区营销副总、浙江区域营销负责人。潮鸣东方左宇/摄“地王”难销绿城上海的变动不仅表现在缪川的离职，人事更迭背后是这家房企拿地与投资策略的一次转向。潮鸣东方的日光给了绿城继续加码地王的勇气。品种开盘2个月后，绿城参拍虹口北外滩地块，最终以64.72亿元总价抢地成功，46.33%的溢价率也是年度上海土拍最高溢价，对应楼面价126577元/㎡。黄浦江畔的热度，没能延续。受市场变化及板块内竞品挤压，潮鸣外滩去化不利。今年3月到9月，品种4次开盘，无一售罄。首开对外官宣去化约90%，新房摇号助手显示，二、三批次网签率降至46%和68%，9月四批次启动认筹，54套房源认购率仅有24%。要知道，潮鸣东方从高风险地王解套靠的是19.5万元的高定价和拿地9个月售罄的快周转。网上房地产数据显示，截至9月26日，品种仍有57套房源待售。这也意味着拿地14个月后，潮鸣外滩仍有大量房源待售，绿城这次站在了山岗。这也是摆在吴韬面前的困难。当地王品种占用大量资金，且去化不利、利润承压，绿城上海开始调整战略，转道郊区。2026年3月、6月，其接连斩获青浦西虹桥、嘉定新城和浦东周浦东地块，三幅地块合计56.63亿元，楼板价均在3万元左右。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP